石家庄写字楼真的过剩么?高库存高低从何而来

扫描到手机 本地 来源:燕赵晚报 发布日期:2015-06-25 08:44 字号:T|T

摘要:当住宅销售渐渐回暖的时候,省城的商业地产销售只略见起色。这样一种宅热商冷的局面似乎也在提醒人们:这个夏天,一场写字楼的 “脱困”战已在所难免!

住宅销售渐渐回暖的时候,省城的商业地产销售只略见起色。这样一种宅热商冷的局面似乎也在提醒人们:这个夏天,一场写字楼的 “脱困”战已在所难免!

为什么说石家庄市的写字楼市场陷入销售困局呢?有关方面提供的数据已经说明:去年年底今年年初时,省城石家庄商业办公类用房累计可售面积已达472万平方米,如果按照去年月均成交7万平方米的速度计算,完全消化掉现有库存,需花五年半的时间。

那么这些过高的”库存“又是怎么来的呢?

综合体托出多个写字楼。记者在采访中了解到,目前省城在售的近80个写字楼项目中,约有一半是来自于城市综合体。除去万达广场和西美大厦等写字楼已经售罄和接近尾盘外,一些综合体中写字楼去库存仍然是销售的重中之重。华强广场公寓销售已经接近尾声,而价值数亿的写字楼去化却让每个负责此项工作的人都感到头疼:“本以为可以销售得更好些,但现在很多想买写字楼的人都买了公寓。”一位曾经负责销售的工作人员对记者说这番话时,表情也略显凝重。记者注意到大凡每个综合体在建设之初都有写字楼的位置,而当一些写字楼像综合体下的蛋一样接连落地时,低迷的市场环境中真的让人有一种“生不逢时”感。事实上,很多商业地产开发商都是由传统住宅开发商转型而来的,在信贷紧缩的情况下,住宅开发的现金流并不足以支撑商业地产的长周期操作。我们从近两年购物中心延迟开业、闭门调整业态、调整商户、招商困难、高端写字楼租金下行、空置率上升,中低端写字楼去化速度减缓等种种现象得知,商业地产的危机早已显现。

单体独栋的写字楼也扎堆儿来袭。记者注意到,约有一半的单体写字楼如雨后春笋般拔地而起,当睿和中心、天元商务广场等一大批单体的写字楼越来越多进入市场时,无疑增加了写字楼市场的供应量。“起先一个单体的写字楼如果位置不错的话还好卖好租,然而随着写字楼智能化的普及和电子商务的崛起,用户对写字楼地段、品质、出房率、停车位和大配套的要求也越来越高。如果写字楼本身的短板比较明显,也难免陷入少人问津的困境。”西美房地产公司营销总监李秀静的一席话道出某些写字楼曲高和寡的个中玄机:“这一状况必须改变。以前人们都愿意把办公地点选在广安街、自强路、中山路等CBD区域,而现在交通的拥堵,停车的不便,也使得越来越多的公司在选择办公场所时逃离市中心,多选择那些功能完善、配套齐全,出行停车方便的城市副中心区域。当然,5A、超5A甚至7A的写字楼往往会成为首选。”

当然造成省城写字楼市场库存量大的原因还有选址定位的“都心化”,造型功能上的同质化,快速上马的盲目化等多方面原因。“实际上在写字楼市场上,单纯拼硬件、拼价格已经无法突出重围了,需要对市场进行细分,对目标市场进行深入研究,以创新的方式契合目标市场的需求。开发商可以逐渐从产品销售方转变为综合运营者的角色,打造较好的产品硬件,关键是提升后期服务质量,如搭建资源平台、企业品牌升级;使用节能、自动化的设备进行管理,打造人性化、生态化、智能化楼宇,打造特色楼宇经济等。”天山银河广场营销负责人聂中海的分析也不无道理。

那么,怎么样才能打赢这一场写字楼销售的 “脱困”战呢?河北省商业联合会秘书长曹润亭给出这样的路径:“首先要改变目前省城写字楼产品品种单一、“千人一面万人一腔”的现状,形成写字楼产品百花齐放的新格局;二是要根据市场需求的变化增加持有型写字楼的比例;三是要强化城市综合体在非中央商务区写字楼发展的引领作用;四是高端写字楼要加快写字楼软硬件的更新换代;五是根据国家强调创业鼓励创业的精神,强化单体独栋式总部写字楼向主题化、定制化、创业化方向发展;六是加大小户型可售写字楼的建设和投放比例,使之成为投资新宠。”

或许沿着这样的路径去细化写字楼产品的市场,去实现一种前所未有的超越,省城写字楼市场完全“脱困”,扬眉吐气的日子就一定会到来。

责任编辑:薛腾飞 关键字:写字楼过剩石家庄写字楼过剩

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